不動産の名義変更

相続時に発生する名義変更

被相続人が亡くなると、相続人は不動産や預貯金など被相続人の各種財産を引き継ぐことになります。引き継いだ財産の名義を被相続人から相続人の名義に変更を行うことで相続手続きは完了となります。相続時の名義変更には「不動産の名義変更」と「金融資産の名義変更」の大きく分けて２つあります。ここでは不動産の名義変更についてご説明します。 相続財産の中に不動産があるかどうかを調べるには不動産の登記簿に亡くなった方の名前が入っているかどうかで判断をします。相続財産の中に不動産があった場合は、相続登記という手続きを行います。被相続人名義の不動産を相続人へ名義変更することを相続登記と言い、相続登記には申請期限はありませんが督促がくることもないため、相続登記自体をやらずに何年も放置してしまうケースがあります。相続から年数が経過してしまうと、いざ相続登記が必要となった際に登記の申請人となる当事者が増えたり手続きが複雑になったりとトラブルに発展することもありますので不動産の相続登記は専門家に相談し速やかに行うことをお勧めします。

相続した不動産の名義変更手続きの手順

①相続人調査

被相続人の出生～死亡までの戸籍謄本を収集し相続人の確定をします。被相続人の戸籍は改製などで複数に渡ることがほとんどで、収集には時間がかかることもあります。被相続人の全員の戸籍謄本がないと相続の確定は行えず、不動産の名義変更の手続きも受理されません。

②相続財産調査

相続財産である不動産の調査をします。被相続人が所有している不動産についての情報を市町村や法務局で確認・特定していきます。

③遺産分割協議書

法定相続分以外の方法で相続財産を分割した場合は遺産分割協議書を作成します。誰がどの財産（不動産）を相続するのか決定したら、相続人全員の署名と実印を押し、協議書を作成しましょう。

④不動産の登記申請

不動産の名義変更に必要な書類が揃ったら、不動産の所在地を管轄する法務局に提出します。申請はご自身で行うことも可能ですが、法務局へ出向く時間がない場合等はオンライン申請が可能な司法書士へ依頼する方法もありますので、不動産が遠方な場合にはお勧めです。

⑤登記識別情報の取得

不動産の名義変更が完了したら法務局発行の「登記識別情報通知」を受け取ります。登記識別情報は従前の権利証と同等のもので、法改正により現在は権利証の発行はなくなりました。司法書士へ依頼した場合には司法書士が代理で登記識別情報通知の受領を行いますので、司法書士から受け取ります。

不動産の名義変更に必要な書類

遺産分割の協議内容によって必要な書類は異なりますので、専門家に相談するとよいでしょう。

法定相続人が一人または、法定相続分で相続をする場合

• 相続する不動産の固定資産評価証明書
• 被相続人の出生～死亡までの全ての戸籍謄本
• 法定相続人全員の現在の戸籍謄本
• 法定相続人全員の住民票

遺産分割協議によって決めた割合で相続をする場合

• 遺産分割協議書
• 相続する不動産の固定資産税評価証明書
• 被相続人の出生～死亡までの全ての戸籍謄本
• 法定相続人全員の現在の戸籍謄本
• 法定相続人全員の印鑑登録証明書（遺産分割協議書作成後３ヶ月以内のもの）
• 法定相続人全員の住民票

相続登記における登録免許税

不動産を相続する際の相続登記の申請には登録免許税が発生します。固定資産評価証明書に記載の不動産価格に税率0.4％を乗じた価格が登録免許税となります。 例：不動産の評価額が3000万円である場合、3000×0.4％＝12万円が登録免許税

相続不動産を売却する

相続人ご本人がすでに不動産を所有している、相続財産の不動産が遠方にある等、相続した不動産の売却を検討するという選択肢もあるかと思います。

売却する場合の相続人への名義変更

相続不動産を相続してすぐに売却しようと考えている場合、買主へと名義変更をするのだから相続人への名義変更（相続登記）は必要ないと思われるかもしれませんが、相続後すぐに売却を予定していても必ず相続登記をしなければなりません。相続人名義に変更しなければ売買契約自体が不可能とお考えください。 前述したように不動産の名義変更をする場合、登録免許税という税金が発生します。税率は異なりますが、売買に伴う名義変更をする場合にも登録免許税が課せられます。売買の登録免許税は買主が負担することがほとんどですので心配は無用ですが、手続き自体は双方が協力して行う必要があります。

売却する際に発生する税金

不動産を売却する場合、いくつかの税金が発生するので注意が必要です。

• 登録免許税…不動産の名義変更をする際に必要です。法務局へ登記申請する際に納付します。
• 印紙税…売買契約を締結する際に必要です。印紙を購入し納付します。
• 譲渡所得税…不動産を売却することで利益が出た場合に課せられます。利益がない場合には課せられません。譲渡所得税は確定申告をして納税します。

譲渡所得税の計算方法

※購入時の経費とは：仲介手数料、登録免許税、登記手数料（司法書士への報酬等）、不動産取得税など ※売却時の経費とは：仲介手数料、売却するにあたり必要な広告費など

遺言による不動産の名義変更

被相続人が遺言書を残していて相続財産に不動産がある場合は、遺言書を用いて相続登記を行います。その際の相続登記には注意が必要です。相続登記をする際、登記の原因が「相続」か「遺贈」かにより手続き内容は異なります。遺言書にどちらの言葉が使われているかが重要となります。

• 「相続人」に対して「相続させる」　→「相続」
• 「相続人以外」に対して「相続させる」　→「遺贈」
• 「相続人」に対して「遺贈させる」　→「遺贈」（一部例外あり）
• 「相続人以外」に対して「遺贈させる」　→「遺贈」

上記以外の言葉が使われている場合には慎重に検討することが必要です。原因がどちらかによって、手続きが変わります。

登記する原因が「相続」：相続人が単独で登記申請（単独申請）を行うことが可能です。

登記する原因が「遺贈」：登記申請の原則通り、不動産を渡す側（義務者）ともらう側（権利者）の双方で申請します（共同申請）。遺言執行者が指定されている場合には遺言執行者が義務者となり申請をします。 申請方法が異なるだけでなく登録免許税の税率も異なります。誤って申請すると申請が却下されやり直しとなってしまいますので、事前にきちんと確認しましょう。